기획부동산의 실체가 궁금하다

부동산을 업으로하는 사업의 형태는 공인중개사사무소와 부동산중개법인이 있고, 유사한 형태로 기획부동산이란것이 있습니다.

공인중개사무소란 우리들이 흔히 접할수있는 부동산사무소, 즉 "00부동산사무소", "00부동산컨설팅사무소"등의 상호를 쓰며 각 지역마다 거의 대부분 상가건물 1층에 사업장을 개설하고 중개인자격증을 가진 사업주와 보조인력들이 아파트매매, 전월세,점포, 상가, 토지 등을 취급하는곳입니다

부동산중개법인이란 공인중개사 자격증을 취득한자가 2인이상 인원으로 구성하여 하나의 법인(주식회사)을 만들고 보조인력을 수급하여 사업을하는곳으로 대부분 아파트매매, 전월세를 제외한 모든 분야의 부동산을 취급하는곳입니다 초창기에는 "종합부동산"이라고도 했습니다.규모면에서는 중개사무소 보다는 일하는 직원들의 숫자가 훨신많으며(20 ~ 100여명) 회사의 위치도 고층빌딩에 많이 있습니다. 주된업무 는 "부동산 일반중개' , "분양", "부동산컨설팅" "개발" 등이있으며 내부적으로는 "매매(등기)팀" , "점포팀" , "교환팀"  "분양팀" 으로 구성되어있습니다

그러면 기획부동산이란곳은 어떤곳일까요??

작년한해 메스컴에서 심심찮게 사회문제 까지로 보도되어 지금은 일반인들도 그 실체를 많이 알고있기합니다만 대, 내외적인 시스템은 잘 알지못하고 있는 실정입니다. 우선 기획부동산의 사업장 형태를 보면 "판매법인" 이라는것입니다. 판매법인이란 일반적인 주식회사를 차려놓고 취급하는 업무가, 즉 취급품목이 "토지매매"이며 그 토지의 소유주는 기획부동산이 되는것입니다.

여기에서 만일 판매하는 부동산(토지)이 해당 기획부동산의 물건이 아니라면 그것은 위법이며, 사기일 경우가 많습니다 왜냐하면 기획부동산은 회사명을 걸고 "부동산 중개'를 할 수 있는 사업장이 아니며따라서 타인의 토지를 중개할수가 없기 때문입니다  .

법인을 만들어 토지판매를 하는 이유는, 개인도 할 수 있지만 개인명의로 다량의 토지를 분할 판매하게 되면 일단 "양도소득세가" 많이 나오게 됩니다 .

토지를 매입해서 판매까지 걸리는 시간이 짧게는 한달 길게는 서너달안에 매입했던 토지를 판매하기때문에 양도소득세의 과표 기준이 "실거래가"차액의 최고60%까지 내야하지만 법인을 차려놓고 단기매매를 한다면 법인은 양도소득세가 없기때문에, 법인세(최고세율28%)만 내면 되기 때문입니다.

★지금부터는 기획부동산의 내부적요인(시스템)과 판매부동산의 성질, 매매가에 관하여 언급합니다.

1. 내부적 시스템

법인을 차려놓고 법인을 대표하는 대표이사가 있겠고, 여기서 왠만한 기획부동산의 대표는 실질적대표와 등기상 대표(바지사장)가 다를 경우가 많습니다. 그 아래 상무, 전무, 이사가 있고 그 아래 각 팀장이 있습니다.

그 이사진과 팀장 아래로는 직원들이 있는데 거의 70% 이상이 아줌마(여성)들로 구성되어있습니다. 아줌마 직원을 제외한 나머지는 일반 부동산중개법인과 같습니다만 문제는 직원들입니다.기획부동산에서는 직원들에게 많게는 200만원 적게는 100여만원의 급여를 매달 지급합니다. 하나의 기획부동산에 직원들은 천차만별이지만 많은곳은 300여명이 넘는곳도 있습니다. 그렇다면 그네들의 급여만해도 300명 X 100만원 한다면 한달에 급여만 3억원입니다.거기에다 기획부동산은 대부분 강남의 고급빌딩에 위치해

있어 임대료도 만만찮게 나오죠. 그 매달 3억이상의 비용은 어떻게 충당할까요..?

그것은 물론 토지를 판매하여 그 차액으로보전해줄수밖에 없겠죠 그렇다고 볼때 그 토지의 가격이 정상적일까요..??  이것이 문제인것입니다.그 비용부담은 고스란히 그 회사에서 토지를 구입한 고객들에게 전가되는것입니다

2. 업무시스템 (업무분담)

 대표이사는 주로 땅을 매입합니다.

이사들은 고객들에게 판매할 땅의 가치를 말해주는 (브리핑) 일을 합니다.

팀장들은 브리핑과 직원들을 관리합니다'

직원들은 전화판매를 합니다 여기에 따르는 스토리를 적어 보자면

1) 직원들은 하루 종일 누군지도 모를 사람들에게 전화번호부책, 회원명단 등을 가지고 무조건 전화를 합니다. 한사람이 적어도 300여통씩을하게되죠 이런다고 요즘에는 고객들이 별반응을 보이지않습니다만 약간의 호의를 가지고 전화를 받는 고객들에겐 거의 매일 전화를 합니다. 이런경우 통화된 고객들이 그 토지를 매입하는경우는 극히 드믈지만 그래도 1%의 가능성을 보고 합니다.

그러면 어떤사람들이 그 토지를 매입할까요..?

그것은 전화통화보다는 그 직원(아줌마)의 인맥을  통해서 이루워집니다 같은 동네사람, 친인척, 연고 등에의해서 말입니다. 그런데 그 부동산(토지)가  정말 토지가치가 있는 땅을 싸게 사준다면 그것은 칭찬받아 마땅하지요. 그런데 그렇지가 않습니다.  이미 언급했던 바에서 알수있듯이 그 토지는 정상가격에서 판매할수없는 땅이되고 말았기때문이죠. 그러니깐 그네들은 그 땅이 개발되어 몇배의 가치가 앞으로

있을것이다 라고합니다 여기까지는 아무런 문제가 없습니다 문제는 다음에서 언급합니다.

2) 직원들에 의해 설득당하거나, 아는 처지에 그냥있을수 없는 사람에겐 심리를 이용하여 "내사"를 유도합니다.그러면 고객이 그 회사를 찾게되고 그 회사의 인테리어, 규모를 보고 한풀 죽습니다. 먼저 해당 직원을만나 토지에 돈을 투자하라라는 대강의 이야기를합니다 그후에 팀장이 나와 현재 판매하고 있는 토지에 관하여 여러가지 서류를 놓고 브리핑을 합니다 물론 여기서 쓰이는  브리핑자료(서류)는 대부분 그 회사에서 자체제작된것들이 많습니다. 조금이라도 의심의 눈치가 있으면 다음으로 상무, 이사, 전무라는 직함을가진 사람들이 설득을 하게되고 그것도 고객의 심리를 자극하여 병주고 약주고 합니다. 그러면 고객은 어쩌지도 못하는 상황에 처하게되고 그 직원은 고객에게 계약을 권하게 됩니다. 아니면 가계약을 권하기도 하죠 이렇게 되면 상황은 종료됩니다.  만약 이상황에서 고객이 물건을 보자하면 이미 우리가 조사를 다해서(서류를 확인시켜주며)  가볼필요가 뭐있느냐 식으로 또는 가보기 전에 빨리 팔리면 소용이 없으니깐 계약(가계약)을먼저하고 나중에 가보자는 식이 대부분입니다.

3. 판매부동산의 형태

기획부동산 판매법인이 취급할 수 있는 토지는 "임야" 밖에는 없습니다 이유는 법인 의명의로 농지(전, 답)를 취득할 수가 없으며 도시지역내 주거, 상업, 공업 지역의 토지는 매입이 가능하나  일반적으로 투자의 성격보다는 실수요의 성격이 강하므로, 또한 시세역시 어느정도 형성되었기 때문이며 녹지지역의 전, 답 역시 농지이기 때문에 매입할수가 없기에 "임야"를 주로 취급하는 것입니다.

기획부동산에서 전, 답을 팔고있다면 그 토지의 권리관계가 명확한지를 확인해 보시는 것이 좋습니다 이럴 경우 차명 또는 전매의 가능성이 많습니다 아니면 법인 구성원 개인명의로 매입했다 판매하는경우가 있긴 한데, 단기매매의 경우 양도소득세의 부담으로 쉽지는 않을것입니다.  심지어는 사기를 치는 경우도 있습니다. 남의 땅을 그냥 팔아먹는거죠.

임야라도 개발가능성이 있다면 그 어느 토지보다 좋을수가 있습니다.

그러나 여기에서 전제되는것은 지금 당장이라도 개발이 가능한가를 확인하는 것입니다. 가능한 토지인지 아닌지는 토지이용계획확인원을 열람해보시면 확인이 가능하죠, 도시지역내 자연녹지지역, 관리지역(준보전임지)는 당장이라도 소유주가 건축행위를 하겠다면 특별한 문제가 없을시에는 전원주택등을 지을수있습니다.

그러나, 농림지역(보전임지) 나  자연환경보전지역내의 토지는 그렇지못합니다.

그 토지에는 농어가주택, 관리사 등 농어업에 맞는 최소한의  면적에 건축행위를 할수 있고 더군다나 외지인이 건축허가를 내기에는 정말 어렵다고 볼수있습니다.

몇년후에 그 일대가 개발이되어 용도가 바뀔텐데 현재의 용도지역이 뭐 상관이 있으며, 반대로 그렇기 때문에 지금 싸게 땅을 샀다가 그때되면 3~4배 차익을 기대할수있는것 아니냐라고 할수있습니다. 여기에는 전제되기 위한 몇가지가 있습니다.

 1) 개발의 주체가 누구인가 라는것입니다.

올바르게 도시계획에 의해서라던가 아니면  토지공사, 수자원공사, 주택공사등 인지도와 사업계속능력이 있는 공기업, 지방자치단체, 대기업등이 사업의 주체라면 믿을만하지만  어느정도의 자산규모가 있는 회사가 인, 허가를 받고 개발을 하기에는 정말 어려운것이 우리나라 실정입니다.

  2) 대규모 레저스포츠단지, 스키장 등의 개발이 된다고 해서 그 일대의 토지가 용도변경 되는것은 아닙니다. 개발의 규모와 상관없이 농림지역이 어느날 갑자기 개발을 주위에서 하고있다고 상업지가 되는것은 아닙니다. 이경우, 용도지역의 변경을 의미하는것인데 용도변경이 되는것을 흔희 "국변" 이라고하고 투자자들에겐 땅이 뒤집혔다라고하는 투자로써는 가장좋은 호재입니다 그러나 용도지역의 변경은 도시계획에 의해서 그것도 "국토의 계획 및 이용에 관한법률"에 의해서 건교부장관과 협의, 승인 이있어야 합니다.

3) 또한 개발계획이 비밀이며 그 정보를 자기네들만 입수했기때문에 자기네들의 말만 믿으라고 할것입니다. 더 나가서는   이 정보가 밖으로 새면 안좋은일을 겪을수도 있다라는 식으로말입니다. 진실이 그렇다면 정보가 진실이라면 무조건 투자해야겠죠. 하지만, 개발계획에 객관성이 전혀 결여되어있는것을 믿는다는것은 어리석은 일이겠죠.

이미 알려진 정보는 죽은정보다, 가치가 없다, 이미 땅값은 오른만큼 올랐다 라는 표현을 씁니다. 하지만, 건강한 재테크 투자자라면 일확천금을 기대하기 보다는 객관성있고, 담당기관에 확인이 어느정도는 가능하고, 주위의 현지인들이 인식하고 있는 개발계획을 믿어야 합니다

4. 매매가 

앞에서 언급했던바와 같이 판매법인의 내부적 시스템이 급여 및 일비를 지급하는 방식이다보니 그 급여 및 일비는 발생된 수익내에서 지급하는것이므로 정상적인 매매차익만으로는 2~3백명의 비용을 충당할 수없는것입니다. 그것은, 고스란히 판매하고있는 토지의 매매가에 반영이될수밖에 없는것이죠.

그렇다면, 그 많은 인원들이 판매를 한결같이 잘한다면 또 말이 될수도 있지만 그 인원들중에서는 10%의 인원들만이 판매를 성사시키고 있습니다. 즉, 나머지 90%의 인원들은 시간만 지나면  급여, 일비를 받아가는것이지요. 그런 소비적인 일들을 왜하냐고 의문하실 것입니다. 판매를 못하는 90%의 인원은 퇴직시키고 판매잘하는 10%의 사람들과 일을하면 될것같죠?  여기에는  이런 문제가 있습니다.

기획부동산을 다년간 다녀본 사람들은 판매를 잘해서라기 보다는 분위기 조성이라고 해야 할것입니다. 즉, 분위기 메이커의 역할이 있기때문이죠 어느면에서 보면 기획부동산에 경험이 많은 사람들은 자신들이 팔고있는 땅이 어떤 땅인지 잘알고 있습니다.

그 사람들은 절대 자신이 그 땅을 사지도 않음을 물론이고 주위의 인맥도 동원하지 않습니다.

바로 그 10%의  판매자들이란 경험이 부족하거나 아예 없는 사람들이 처음에 입사하여,  주위의 분위기에 압도되거나 뇌화부동하여 자신 주위의 사람들에게 판매를 하는것입니다.

처음 입사하게 되면, 그 사람들 대부분은 부동산업을 경험해보지 못했던 사람들이라 그 기획부동산에서 학습하고, 교육시킨것이 최상인것이라 믿을수있습니다 또한 주위의 모든사람들(90%)이 열정적으로 전화마케팅을 하는것을 보면 자신도 빨리 뭔가를 해야겠다는 생각이 앞서 더러는 본인도 그 땅을 매입하게 되는 사람들도 있습니다.

기획부동산에서 판매되어지고 있는 땅, 면면을 살펴보면 1필지의 토지가 1억을 넘어가는경우는 거의 없습니다. 왜일까요..? 그것은 1억이 넘어가면 팔수가 없기 때문입니다. 돈이 있는사람들을 몰라서가 아니라 "안먹힌다"라는 표현이 맞기때문입니다. 그 회사에서 판매하고 있는 한필지의  토지가격은 대게 5,000만원 이내일것입니다.

그 정도의 금액이면 주위에 서너명쯤은 있을것입니다 친척들도 성화에 못이겨 한필지를 매입하는 경우에도 "5000만원 밖에 안되는데 그 직원(친척)을 도와주는 셈치고 사두지뭐.."라는 사람들도 있습니다. 5000만원 아니라 단돈 100만원이라도 가치가 없는일에 투자를 했다면 그냥 넘어가기가 어려울것입니다.  한마디로 속은것이지요..  거기에서 끝나면 되는데 그 토지는 대부분 본인의 단독명의로 할수도 없으며  초가집조차 지을수없는 땅이라는것을 알게되면 사기를 당했다고 후회하실것입니다.

개발이 확정되지도 않은 지역에 개발이 완료된 시점의 가격을 붙여 판매를 하고있기때문입니다.  개발은 10년이 될지 20년이 될지 아니면 말만 있는것인지도 모를 자료를 믿고 현재의 시세가 아닌  미래 개발이 순조롭게 진행되어 지가가 상승된 그 상태의 가격으로 매입을 한다는것은 있을수 없는것입니다.  그것을 유도하는것은 투자유치를 하는것이 아니라 심하게 표현하면 "사기"에 가깝다고할수있습니다. 이것이 기획부동산입니다.

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