공인중개사 - 지역권 & 맹지

 맹모 좋아!,  맹지 나빠!

도로와 접하지 않은 땅을 우리는 '맹지(아래 그림의 3번지 땅)'라고 한다. 남의 땅을 경유(아래 그림 2번지의 빨간 색 부분)하지 않고서는 맹지에 도달할 수 없기 때문에 토지가격이 높을 수가 없다.

임장활동 시에는 분명히 도로(아래 그림 2번지의 빨간 색 부분)가 있어 통행이 자유롭다고 판단되어 매입을 했더라도, 실제 지적도상에는 도로가 아니라 2번지 땅인 경우가 허다하다. 임장활동 때 보았던 도로는 타 지번의 일부 또는 전부를 도로로 사용만 하고 있다고 보면 된다. 보통 농촌지역의 전답에는 이와 같은 맹지가 많다. 분명히 도로가 있는데 그 도로가 법으로 등록된 도로가 아니라는 것이다.

맹지, 지역권, 요역지, 승역지 설명 그림

기껏 매입한 토지가 맹지라면 제값을 받고 처분하기도 힘들고 길을 만들기 위해 도로로 사용 중인 그 땅을 매입하고자 하더라도 부르는 게 값이 되버릴 가능성이 많다. 그러니 매입시 맹지 여부를 반드시 확인해야 한다.

그렇다면 3번지 땅 주인이 취할 수 있는 대처는 뭐가 있을까?

바로 지역권 설정을 하면되는 것이다. 현재 도로를 사용하는 2번지의 일부 혹은 전부를 지역권 설정하면 된다.

지역권 [easement, 地域權]

자기 토지의 편익을 위하여 남의 토지를 통행한다든가, 남의 토지로부터 물을 끌어오거나 남의 토지에 관망을 방해하는 공작물 등을 건조하지 못하게 하는 것과 같이, 일정한 목적을 위하여 남의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 부동산용익물권(不動産用益物權)이다. 이와 같이 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하여 사용가치를 증대시키는 권리인 점에서 반드시 두 개의 토지의 존재를 전제로 하며, 그중 편익을 얻는 토지를 ‘요역지(要役地)’라고 하고, 편익을 제공하는 토지를 ‘승역지(承役地)’라고 한다. 소득세법상 지역권을 설정·대여하고 받은 금품을 기타소득으로 구분하고 있다.       출처 : [네이버 지식백과]

위 지역권(Easement,地域權) 설명에 따르면,

3번지는 요역지라 부르고 2번지는 승역지라고 한다.   

당신이 2번지 땅 소유자라면,

3번 필지의 소유자를 위해서 지역권 설정에 동의할 수 있겠는가?

동의는 커녕 통로로 사용 중인 땅을 팔려고도 하지 않는 경우도 충분히 예상할 수 있다.

이러한 이유로 지역권 등기를 설정하는 경우는 거의 없다.

당신이 3번지 땅 소유자라면,

애시당초 3번지를 매입해서는 안 되었다는 말이 된다.

혹은 2번지의 통로 땅을 매입해서라도 자기 땅의 가치를 올려야 한다는 것이다.

혹은 아래의 내용을 참고해서 대응해 볼 만한 하다.

맹지 진입통로가 20년 넘었다면,

지역권도 시효취득이 된다. 남의 토지에 승역지 등기를 설정하지 않아도, 20년이 지나면 승역지에 가서 등기 요청할 수 있다. 판례도 하나 밖에 없다.

판례상 20년 이상 계속되고, 표현(밤에 몰래 다니는 것 말고)된 지역권에 한해서 승역지 요청할 수 있다.

자료 출처 : 네이버 블로그

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